進入2012年，北上廣深以及二線重點城市繼續限購已經是“板上釘釘”的事實。但是，各地對政策的“微調”沖動卻似乎越來越強烈。

而自從住建部相關負責人公開表示，政府要消除非戶籍的人員購買當地商品房制度性障礙之后，北京市規定的非京籍人員購房需有“連續5年納稅證明”就顯得有些“不合時宜”。據《華夏時報》記者從北京市建委一位內部人士處了解到，北京市將把限購政策中“連續5年納稅證明”改為“連續3年”，而如果沒有其他情況的話，預計春節前就會調整。

“預計春節前就會調整”

自從2011年年末的12月30日，來自北京*的聲音就表示北京樓市政策在適當的時機將采取微調，業內就在不斷地揣測北京市微調的內容、時間和更為深刻的意義。而與此同時，北京市房協秘書長陳志對于限購微調的建議也頻繁見諸報端。

陳志認為，北京實施主動調控一年來，房價從去年9月份開始已連續幾個月呈現環比下降的態勢。在樓市調控取得一定進展后，考慮2012年的外部和內部經濟環境，適當調整過度從緊的政策勢在必行。

根據陳志的建議，在抑制房價過快上漲的同時，調控政策適度微調主要將體現在，將現行1.1倍的首套住房貸款政策適度調整為基準，將外地常住人口現行的5年連續社保或完稅證明調為“3年連續”或“累計5年”。

而在記者采訪的多位業內專家中，絕大多數也與陳志的建議相類似。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉 認為，2012年從嚴的調控基調還將延續，“限購”政策暫時不會取消，但是針對剛性需求，北京執行細則的適度微調是非常必要的，比如在限購尺度、貸款成數及利率方面，給予置業者和合理的改善型購房者一定的優惠和松綁。

 

 

胡景暉

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消息 2011年11月22日 14:39

二三線城市的銷售依舊不錯。*房企的戰略重點已然轉移向市場更為廣闊的二三線城市。更多

專家的建議似乎與決策層不謀而合。

據記者從北京市建委的一位內部人士處了解到，此次北京市樓市調控政策的微調主要就是將原來的外地常住人口“連續5年納稅證明”改為“連續3年”，而且據這位人士表示，“如果沒有其他情況的話，預計春節前就會調整”。

“事實上，北京的限購政策對剛需人群的限制力度是非常大的，而北京的剛需群體又特別龐大。”胡景暉告訴記者。

偉業我愛我家市場研究院的調研數據顯示，非京籍且納稅3-5年的在京無房人員占有購房意向總人群的19.1%，這其中49.8%是兩口之家或三口之家，購房需求迫切。

上述北京市住建委內部人士對記者表示，“根據中央對樓市調控的政策基調，2012年北京的房地產市場調控主調還是求平穩，房價將控制在合理的范圍內，但會更加側重于解決低收入群體和剛性需求群體的購房實際，這也是一個民生問題。”

元旦成交量同比跌六成

事實上，北京樓市在2011年執行限購之后就漸行漸冷。亞豪機構統計數據顯示，2011年北京市住宅期房、現房（包含保障房）累計成交91016套，同比2010年成交套數銳減18%，創5年以來的歷史zui低點。

與此同時，北京樓市的成交價格也在發生著變化。數據顯示，2011年北京市商品住宅的整體成交均價為21811元/平方米，同比2010年慣性上漲6.3%，但年度漲幅低于10%。而根據21世紀不動產的監測數據，若只統計新建住宅或將保障房納入住宅，則住宅價格同比將呈現5%左右的降幅。

進入2012年，北京樓市的低迷仍然在延續。據北京住建委公布的網簽數據顯示，2012年北京樓市元旦期間，1月1日-3日新建住宅網簽為541套，二手房住宅網簽為29套，合計為570套，同比2011年下調60%。

在這樣的市場環境下，開發商顯然對目前的樓市信心不足。亞豪機構的統計數據顯示，2012年1月北京只有6個項目計劃開盤，預計1月份供應量可能創出數年新低。有統計數據顯示，2010年1月北京共27項目計劃開盤，當月實際開盤則高達45個。而2011年1月，計劃入市的項目也有24個之多。

“在現在這種市場環境下，何時開盤、如何定價，對項目負責人來說可以說是一種考驗，現在購房者的心理價位越來越低，老項目開盤不能輕易降價，而新盤入市則更需要價格優勢。”昌平一新盤項目負責人劉麗對記者表示。

“2012年市場的情況肯定會比2011年更嚴峻，對于企業來說，進入新的一年，首要的任務已經不是銷售了，而是如何維持企業穩定，度過這艱難的一段時間。”鴻坤理想城項目負責人曹東告訴記者。

各地的“跟風”沖動

在多數專家看來，“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，這已是中央經濟工作會議為2012年樓市調控定下的基調。而截至2011年12月底，限購的46個城市中，已有10個城市明確表態繼續執行限購政策，即是對中央政策的積極響應。

“元旦前后，估計還會有一批城市宣布繼續限購，包括曾表態限購年底到期的7個城市。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

不過，在他看來，與去年的限購政策不同，今年多數城市限購或被“潛規則”破解，“從去年到現在，不少地方政府都有微調的沖動和動作，今年這種明緊暗松的調控還會出現。”楊紅旭表示。

“2012年，各地的地方政府都希望會有一些靈活性的補充措施維持當前房地產市場保持一定的市場活躍度，一旦有幾個主要的城市都做出微調，那么其他城市跟風的可能性就非常大。”同策咨詢研究中心總監張宏偉對記者表示。

中國房地產經濟研究院院長謝逸楓在接受記者采訪時也認為，“2012年限購總體上不會放松，但不排除地方政府會根據具體情況在限購區域、限購對象、限購戶型等方面加以微調。”

在多數專家看來，2012年的限購背景之下，地方政府仍有放松操作的空間。比如，對交易稅費的調整，首套房貸政策調整等措施。事實上，種種變相托市的舉措此前已相繼上演