寫字樓空調經過長時間運行后空調冷凍水、冷卻水系統，制冷主機及風機散熱盤片不可避免的出現了水垢、銹蝕、淤泥、細菌、藻類和粉塵問題將直接導致制冷能力減弱，使用壽命縮短、運行可靠性降低、能耗提高導致運行費用增加等。為了節約能源、降低運行成本特制訂空調系統維護保養計劃。

　　一、 寫字樓空調維修保養分類

　　1、檢查性維護保養：

　　(1)基于設備運行情況和客戶需求，有計劃地進行各類常規檢查;

　　(2)現場指導業主的操作人員，講解涉及機組運行、保養的實用技術;(2)提供各類必要的增值服務;

　　(3)就主機及輔助設備　運行存在的問題提供專業意見和改善方案。

　　2、預防性維護保養：

　　(1)包括檢查性維護保養提供的內容;

　　(2)按照廠家的推薦進行必要的預防性保養;

　　(3)預防性保養包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機油、油濾芯、干燥過濾器等。

　　3、全面性維護保養：

　　(1) 面*的保養方案，包括全部常規檢查、增值服務和緊急故障處理的服務;

　　(2)在設備故障時，負責全部維修工作和零部件更換。

　　4、緊急性維修：根據客戶的需求，24小時為客戶提供緊急維修服務，發達的服務網絡和高素質的服務人員隊伍確保快速排除故障，確保最短停機時間。

　　5、節能改造：節能改造是指將冷卻水水泵、冷卻風扇電機采用變頻驅動，并根據冷凍水的出水溫度變化來實現水泵和風機的變頻調速，實現節能將耗。

　　6、冷凍機油的分析：潤滑油質能充分反映壓縮機的內部機械運轉狀況和運行趨勢，潤滑油的金屬含量、濕度和酸度等都是可能導致重大設備故障的關鍵指標，我們提供的專業油分析，能在關鍵時刻向您提出改進意見，提前排除機組的重大故障隱患，避免意外停機和高額維修費用，保護您的投資。

　　7、冷卻塔、水泵、風機盤管、新風機組等的維修保養和改造。

　　二、空調系統維護保養內容

　　1、空調主機部分：

　　(1)檢查空調主機制冷系統制冷劑的高壓、低壓是否正常;

　　(2)檢查空調主機制冷系統制冷劑有無泄漏，是否需要補充制冷劑;

　　(3)檢查壓縮機運轉電流是否正常;

　　(4)檢查壓縮機運轉聲音是否正常;

　　(5)檢查壓縮機的工作電壓是否正常;

　　(6)檢查壓縮機油位，顏色是否正常;

　　(7)檢查壓縮機油壓、油溫是否正常;

　　(8)檢查空調主機相序保護器是否正常、有無缺相情況;

　　(9)檢查空調主機各接線端子有無松動;

　　(10)檢查水流量保護開關工作是否正常;

　　(11)檢查電腦板、感溫探頭阻值是否正常;

　　(12)檢查空調主機空氣開關是否正常;交流接觸器、熱保護器是否良好。

　　2、風系統的檢查：

　　(1)檢查風機盤管出風的風量是否正常;

　　(2)檢查風機盤管回風的回風濾網是否聚積灰塵;

　　(3)檢查出風溫度是否正常。

　　3、水系統的檢查：

　　(1)檢查冷卻、冷凍水的水質情況，是否需要更換水;

　　(2)檢查冷卻、冷凍水系統中的過濾網上的雜質，且清洗過濾網;

　　(3)檢查水系統中有無空氣，是否需要排氣;

　　(4)檢查回水、出水溫度是否正常;

　　(5)檢查水泵聲音、電流是否運轉正常;

　　(6)檢查閥門是否開啟靈活、有無銹斑、有無泄漏等現象;

　　(7)檢查保溫系統有無開裂、破損、漏水等現象。

　　三、空調系統維護保養定期回訪

　　(1)向工程部工作人員了解設備、系統近期運行情況是否良好;

　　(2)檢查設備、系統的運行工作紀錄;判斷是否有故障。

　　四、年度間停機后的檢修

　　(1)檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換;

　　(2)檢查及制冷設備安全保護裝置整定值;

　　(3)檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充;

　　(4)檢查壓縮機電機絕緣情況;

　　(5)查并收緊電路上的各電線接點;

　　(6)查電氣控制部分;

　　(7)提供以上內容檢查報告(每年一次)。